英国房产投资系列 | 新手常见误区避雷必读

美股快讯 2021年11月16日16:41:24
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1 先看房后考虑融资 — 最大误区浪费时间

⚫️如果你先找房再考虑怎么去找mortgage、思考怎么从储蓄里划一笔钱出来作首付,那么你已经输在起跑线了.❌

⚫️先找房而后手忙脚乱地拼钱找按揭贷款,不仅会浪费大量时间精力、让你错过理想的房产,同时还会让你在房产中介那里信誉和credit极差,最后同行业的realtors/agents听到你的名字就把电话挂了.😂

2 作为投资,新手会纠结按揭贷款是只还利息(internet-only loan)还是本息还款(capital repayment loan)。

⚫️后者看似给你很多安全感,但是只会阻拦你利用尽可能多的现金流扩大投资组合(portfolio)的速度.capital repayment loan最大的风险在于,一旦房价暴跌(在英国平均每14年会有一次轮回),你收的租金下跌,可是你每月本息还款总额不变,那么作为投资者房东你会承担一笔不小的损失.而只还利息不但可以避免这个风险,还可以让你腾出更多现金流再投资,同时通货膨胀+工资不断提高可以让你觉得还款越来越轻松.

⚫️如果你还不放心,那么很多broker和银行的mortgage advisor会告诉你,在你的interest-only loan 的fixed-rate period结束之后,你可以开始还你的按揭贷款的本金并不被罚款.

3 总感觉自己有充足的现金流和储蓄不需要按揭贷款.错❌

⚫️按揭贷款虽然有利息,但是大部分人的月供都只付利息,一般你的收租都比按揭贷款利息还款高出至少25%.而且金钱的时间成本是最重要的要素,随着通货膨胀加剧货币的贬值,你的工资必然上涨,而你的房产购入成本保持不变,你利用资金的时间价值给自己提供了更多自由的投资机会和活动的现金流.所以即便是资金再充足的人手里有伦敦几百套房,也多是以按揭贷款形式投资而不是一口气投光自己所有的现金.

⚫️假设你贷款£75000买了一套£100000的房子,即便年通胀率2%,你在25年后还清贷款这£75000的实际价值只有当今的£45000.所以除非房价对你来说是一杯可乐的价格,否则利用按揭投资绝对是最好的选择.

英国购房贷款新手指南 按揭贷款怎么找

4 新手很容易找按揭贷款的时候直接走进自己开户的银行去问,而不去找mortgage broker(按揭贷款中介).很多人都以为找broker是浪费钱❌

⚫️如果你一头扎进你的储蓄卡所在的银行,去找银行的mortgage advisor咨询,那你很有可能马上就碰一鼻子灰.首先你可能达不到要求(比如现实中拿Tier2 工作签证去HSBC申请按揭,成功的案例中年薪是£75000),其次你就算咨询成功,开始按揭申请流程,但是你中途文件速度跟不上或者突然有些条件不达标,按揭申请过程突然中止,那么你在银行通用的信用系统会留下记录,下一次再申请按揭就很困难.选择broker可以帮你减少被lender拒绝的可能性、帮你把申请on track、直接帮你找最优方案.

⚫️如何选择一个好的broker?

🌟他/她有资源接触到整个按揭贷款市场.“整个”按揭贷款市场不止是银行,还包括很多building society和小型房产贷款公司的资源-后者是我们普通人很难短时间接触到建立关系的.这时候broker的工作关系网络尤为重要,可以快速帮你找到合适的按揭产品马上买到心仪的房子.

🌟broker做的按揭贷款主要都是针对buy-to-let(BTL)个人房产投资的房东.选择broker除了听朋友同事的介绍,更应该自己做调查或者直接联系broker看对方每个月主要是做BTL还是做自住(residential).按需选择适合自己的broker.

🌟broker在lenders中有很强的关系网.好的broker能最快回复你的问题并给你提供最新的信息.

🌟个人本身就在做BTL当房东的broker更能体察你的难处,及时问你正确的问题.

5 新手觉得给broker付佣金是白搭.❌

⚫️broker分为两种,一种是在lender和borrower这里两边拿佣金(commission),一种是只从lender那里拿佣金.说实话任何中介经纪销售类的工作,没有佣金的鼓励,消费者很难享受到最周全的资源.根据我个人在英国办事的经验,我会经常给某些paperwork拖延的人一些好处以求进展.按揭贷款经纪人此处同理.

🌟干货:unbiased.co.uk等网站提供了一站式寻找按揭贷款经纪人、个人金融咨询信息.

美股快讯
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