🔓新加坡买房干货分享:选房定位、签约、贷款、房屋保险

美股快讯 2021年11月16日18:48:59
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🔓新加坡买房干货分享Part 1️⃣ - 选房定位

众所周知,在新加坡持不同身份买房的印花税也会相应不一样。2019年我们一家终于拿到了PR;本打算没那么快买房,但是因为一波的疫情看到了二手房市场价格有所下降,于是就在去年疫情期间一直盯着市场。

首先,需要知道自己买的是HDB还是公寓?一手还是二手?作为PR,一手HDB不能购买,只开放给新加坡人(可以夫妻双方一方持坡国护照);二手HDB,PR需要满3年后才能有资格购买。

最后决定还是买公寓,原因就那么简单:趁这波疫情就只能买公寓🤭

但是一手还是二手?99年还是永久?首先我们是排除一手,因为随着通货膨胀,地价人工飙升,现在的新开盘公寓价格已经很高了,特别当你还想买在方便的地铁附近,价格已经高得离谱,预算有限,所以只能考虑二手。

这里要需要说的是,如果小伙伴有闲钱进行短期投资,其实可以推荐买99年公寓新楼盘。新楼盘除了首付20%外,剩余款项是按工程进度给钱,言外之意就是刚开始前两年(房屋建造期间)还款金额相对于尾款是少很多从而缓解现金流压力。之后当公寓建造完工时,如果价格上涨你就可以出售从盈利。(新加坡房地产上涨肯定不如国内来得猛,但是新加坡出租的价格还是比国内来得高)

一开始我们考虑的是二手刚满5年的EC(Executive Condominums),因为EC属于政府行政公寓,一手的价格已经比99年私人公寓要便宜20%左右,TOP5年后PR可以购买,10年后外国人可以购买,言外之意,就是和普通的私人公寓一样的属性了。

但是EC唯一不好的点就是它一般地处偏远的地铁站,要么特别东,要么特别北,都很极端。考虑到交通,我队友一直很反对,但是因为价格很亲民,于是我们还是选择了一些EC进行看房。

当队友收集了好多套EC时,我们又改变策略了,由于我们做了调查,99年公寓前10年的价值会升到最高然后会慢慢下降;考虑到未来10年我们还是会在新加坡生活,10年过后房子贬值了,就觉得买房其实就像交房租似的,只是拥有了归属感。

于是在我的强烈坚持下,让队友改变策略,改看永久地契,而且要3个房间,离地铁站不能太远。之前房源全部作废,队友开始新一轮的筛选,二手的永久地契公寓本来就少,要同时满足我们的条件的房源其实就那么几套而已。 这里要强调下预算也是很重要的环节,一定要在自己家庭可以承担范围以内。

🔓新加坡买房干货分享 Part 2️⃣ 看房|签约

说看房就看房,约莫着队友年底发奖金,所以11月开始陆陆续续看房。这里我列举下看房的几点要求:采光好,通风好,眼缘,交通便利。我还要推荐的看房app就是99.com!不仅可以看房源,还可以看floor plan,还可以查看每一套房成交的价格,从而方便自己和中介进行讲价。

我们最后买的房其实一开始是被我拒绝的,因为当我看图片的时候发现floor plan设计不是很好,因为那天鑫仔午睡错过了看房所以无法亲自感受现场的状态。但是当队友分享说屋主因为已经买了HDB需要在有限时间内卖房,中介还提到价格可以谈。当时中介给的offer,我查了99.com实际的成交价格,发现还更低,2020年买的价格比2011年的价格更低,相当于自己能重新在2011年进行投资,这已经是捡了时间通货膨胀的便宜了。瞬间就想要不我也去看看房,如果房子还不错,就定了吧!

如期所愿,有眼缘,房间通透明亮,还是套小型的Penthhouse,而且鑫仔👶特别喜欢爬楼梯,于是我们和家里人商量了下,算了下风水,是否宜居,卦的结果是房子与我们都不相冲,就在第二天把1%定金给交给了屋主。

接下来就是走律师,签合同,交印花税等等。找律师也是一门学问,中介一般会推荐律师,我们自己私下有找了一些律师,但是最后还是选用了中介介绍的律师,原因很简单,就是方便,价钱也算合理;由于自己找律师,表面价格会低一些,但是查了评论也说会有隐形收费,所以图方便还是选择了律师推荐的律师进行手续环节。新加坡首套房首付是25%的现金,可以从CPF OA扣除;CPF OA还可以用于支付律师费,印花税;所以当与律师见面时,可以根据手头的CPF OA余额进行分配如何支付。新加坡PR需要支付额外5%对印花税,外国人购买则需要20%,新加坡为了防止炒房,对外国人的税收还是下手很狠的。当付完1%定金给屋主时,屋主接受了offer,于是中介就会把购房合同(卖家签字)原件两份和电子版给我们,然后我们需要在律师的公证下进行签字并支付印花税和4%的房钱。律师在公证的同时会给我们讲述新加坡贷款,物业,房产税,贷款保险,房屋保险之类所需要注意的事项。当接到中介发我们的offer时,我们下一步马上要对接的就是银行贷款。

🔓新加坡买房干货分享 Part 3️⃣银行贷款

🟡由于新手不知道买房贷款手续,一开始就傻白甜地开始找房,从看第一套房时,中介就开始问我们是否有拿到银行的预先批准的贷款额度,然而我们压根就没先去找银行,内心想着以现有的薪资,然后也是首套房申请,贷款应该很容易,就没去想那么多了。

🟢其实这里应该先敲小黑板,为了简化买房后的手续,这里强烈建议小伙伴在购房之前先找银行贷款咨询,选定银行并先申请房屋贷款额度(Home loan pre approval letter),一般有效期为30天,一旦有了这份批准信,之后申请贷款的手续和流程就比较顺畅。

🔵由于我们在12月初购房,我们没有预先申请房屋贷款额度,恰逢圣诞节等公共假期,使得整个申请流程又延迟了,可以说是心惊肉跳,最后其实是在截止日期的前两天才确认房屋贷款然后才和律师进行签约合同。

🟣一般房屋贷款无非就是新加坡本地的那几家银行:DBS, OCBC, UOB和Maybank;新加坡房屋贷款的利率通常分为两种,浮动利率和固定利率。浮动利率一般很低和Sibor挂钩,最新刚查现在以FHR6挂钩,这里的FHR6指的是新加坡银行定存6个月的利率。这个利率会变动,所以浮动利率有好有坏,在现在疫情期间,经济不景气的环境下,基本已经达到有史以来最低时代;但是如果一旦经济刺激开始高速发展,利率就会不断提高,那时浮动利率就会吃紧了。有优势有劣势,大家可以依照自己的承受能力和判断进行选择。另外一种就是固定利率,通常国定利率会要求2/3/5年固定不变;然后就会跳回浮动利率;在新加坡通常一旦固定利率快到期时,提前3个月可以对比各家银行的当下贷款利率。一般在同一家银行重新贷款,需要500-1000的手续费,然而如果换银行贷款,就需要律师介入,还有额外的评估费等,加起来手续费大概要2.5k-3.5k左右。大家可以权衡考虑后进行重新贷款。通过对比本地四家银行的贷款利率,基本上可以确认找哪家银行进行后续的贷款手续。

🔴由于我们当初DBS给的利率最低,所以我们毅然决然地选择了DBS。在这里投诉下DBS销售,一开始都很热情,到后来提交申请后,基本就没声音了,也不更新我们最新状态,都是自己打电话问客服才追踪到贷款申请状态。因为图方便,也是没办法,自己之前没做功课,只好认了。所以在这里,希望小伙伴们一定要先确认好银行贷款,然后申请预批准放款额度,然后再进行找房等等。

🔓新加坡买房干货分享 Part 4️⃣ - 保险

与房屋相关的保险可以分为两类:一是财产类保险;二是抵押贷款保险!

1️⃣财产类保险都有啥?

🔥火险:保外部钢结构。一般银行会直接从你户口购买火险。不贵,一年大概100新左右。

🏠财产保险:保房屋内部的财产,如果遇到意外,比如入室抢劫,火宅等,可以保房屋内部的财产,像电器家具,装修等。也是不贵的,我是直接从网上Chubb买,一年也是100新左右。

这两种保险,建议小伙伴最好拿到钥匙的时候就开始购买。

2️⃣抵押贷款保险

当和家人谈起房贷保险,家人吃惊地说还有这个?可想而知,在新加坡金融高速发展的体制下,保险业显而易见是如此发达!因为我们家的房子是联名购买,就会有所担心,一旦意外发生,一方面家里还要因为自身的医疗费用担心,另一方面还要考虑着贷款。所以为了因为防止意外发生所带来的经济问题,可以明智地把风险转给保险公司,一旦意外发生,房贷尾款等可以由保险公司支付,无需卖房子。

在这里需要和小伙伴谈一谈常见的三种房贷保险!⚠️因为限制字数,最后就做了表格进行比较,请看图五!

以下因素小伙伴可以参考下当购买房屋贷款保险:

🔺自身是否有足够医疗和人寿保障

🔺贷款人是否是家庭的顶梁柱

🔺是否需要买卖房屋

🔺是否有足够预算

如果自身保障已经很健全,保额也有足够大,并非是家庭顶梁柱,有长期居住此屋,其实递减式房屋贷款保险就足以达到保障了。但是其实递减式与定额式的保费其实相差不太多,从此角度出发,应该选择第二种定额式房屋贷款。好处是受益人是自己非银行,意外发生可以拿到定额的赔偿而非递减的赔偿,再次无需为二套房再购买房屋抵押保险。如果小伙伴看中的是有现金的回报,在此就推荐的是人寿类的保险,房屋贷款期限之外,如果死亡或残疾可以再拿到一笔赔偿金,这笔钱足以缓解家庭为医疗费的烦恼。但是唯一不好的是人寿类非常的贵,所以需要权很自己的预算。

关于自己,我们最后选择的是人寿类,其就是增加自己的重疾保障,因为想着是虽然30年贷款,但是应该会提前还完,不想当消费险,而是当一种储蓄重疾保险来提高自身的保障。

在此,所有关于买房的分享就结束啦,感谢小伙伴的支持,如果有问题,随时留言互相讨论~

文:鑫麻麻赤道生活记(小红书)

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